• 资讯
                                        • 报告
                                        当前位置:中研网 > 市场分析 > 市场点评 > 建筑房地产

                                        万科郁亮:房地产行业的转折点已经到来

                                        • 2018年9月22日 ZhangHongYuan来源:华尔街见闻 247 8
                                        • 繁体

                                        近日,万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月月度例会上讲话称,房地产行业的转折点已经到来,在社会迎来全方位转折的背景下,所?#34892;?#19994;无一幸免。

                                        近日,万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月月度例会上讲话称,房地产行业的转折点已经到来,在社会迎来全方位转折的背景下,所?#34892;?#19994;无一幸免。

                                        郁亮指出,应对转折点和不确定情况的最好方法就是“收敛”和“聚焦”。在此关键节点上,万科把“活下去”作为基本要求,也是最终目标,回款目标的达成因此变得非常重要。

                                        他认为,“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这?#24471;?#25105;们没有任何资格和能力做下去。”

                                        不过,今年迄今,万科的回款目标仍有超过半数尚未完成。按照目前的销售情况来看,万科年末还会有1000亿的长期库存。

                                        附郁亮讲话全文如下:

                                        当前南方区域的回款压力比较大,这不是因为南方区域做的不好,而是因为率先感受到了市场及行业变化,此外南方区域新业务发展走在集团的前面,这两点结合到一起使得南方区域的压力更大。在这样的宏观形势下,我给大家讲一讲集团正在做的四件大事:

                                        一、第一件事:战略检讨

                                        这是我们真正意义上第一次检讨万科的整个战略。尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点,但这只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天,我们可以说转折点实实在在到来了。在转折点上,我们曾经相信不会出现的东西都在出现,?#28909;?012年我们的研究报告中提到:中国的地产调控千万不要成为韩国模?#20581;?#20080;?#31185;酒薄?#21334;房限制,因为当时我们认为中国市场经济改革经历了 这么长时间,不可能走回头路了。但我们看到今天的限?#21697;?#24120;多,已经超出?#35828;背?#30340;研究。对于今天出现的问题,很多人认为是行业出了问题,最多认为是经济出了问题,难道只是行业或者经济出现了问题?

                                        今天我们所面临的转折是全方位的:政治、 经济、国际、军事等方方面面。上世纪90年代实施宏观调控时,出现明星逃税被?#34892;?#30340;案例,为什么20年之后又出现类似的情况?因为在社会全方位进入转折点时,所?#34892;?#19994;无一幸免,所以大家不要认为这仅仅是行业的问题。在这一背景下,我?#28508;?#39035;对战略进行检讨,虽然我们所处的行业仍然有发展前景,但是我们做的事情必须要改变,必须要认识到社会的方方面面都进入转折时期。

                                        在这个时期我们应该怎么做?只有四个字:“收敛”和“聚焦?#20445;?#36825;是应对转折点和不确定情况的最好方法。只有收敛和聚焦,我们才能应对正在发生的转折;没有收敛和聚焦,我们就很容易在转折点中被淘汰。这么做有可能会失去机会、错?#34892;?#21183;,但这是我们的选择。这次三年事业计划书的制定把“活下去”作为基本要求,我们的战略围绕“活下去”而展开,这是最底线的战略,是“收敛”和“聚焦”的战略。这次战略检讨,希望大?#39029;?#20998;意识到全方位转折的到来,我们所?#34892;?#20026;都“收敛聚焦”到保证万科“活下去”。因此回款目标的达成变得非常重要,6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障,如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这?#24471;?#25105;们没有任何资格和能力做下去。从这个角度出发,当我们学会从底线去思考问题的时候,就很容易?#19994;?#27491;确的方法。我们在对大形势的理解和?#29616;?#26041;面务必达成一致,这样就不容易出现行为不一、方向不一的问题,避免了很多麻?#22330;?/p>

                                        集团要做的第一件事情,就是进行战略检讨,落实到事业部是三年事业计划书的检讨,落实到我们具体的业务操作是“收敛”和“聚焦?#20445;?#20197;“活下去”为最终目标。

                                        二、第二件事:业务梳理

                                        战略检讨之后,总部做的第二件事是业务梳理。总部做业务梳理有5个底线要求。之前总部梳理的底线要求主要面向新业务,这次特别强调还应包括开发业务的梳理。之前我们对开发业务一直很?#34892;判模?#29616;在看来也并非如此,因为我们中大多数人没有经历过2008年的政策调控,很多人对最基本的市场信号没有反应。在政策调控后,我们发现自己失去了发现客户的能力,产品力也在不断削弱,管理动作根本没有考虑如何应对政策调控,?#28909;紓?#19981;考虑一次性付款和分期付款的区别,更没意识到回款延迟或没有回款的时候给我们带来的损失,因此四个区域需要对开发业务进行梳 理。

                                        再看6300亿回款目标,今年还有?#35805;?#22810;没完成。现在我们面对剩余50%的任务,大家觉得非常困难,但是4、5年前出现过更难的情况,但最终我们仍然实现了目标。我们为什么要对开发业务进行梳理?未来支撑所?#34892;?#19994;务的现金流主要来源于开发业务;未来集团?#34892;?#22686;长的任务相当一段时间内都将依赖于核心业务;万科500强地位的维持,也主要靠开发业务。对集团来说,我们关注这么几项基本工作:新业务发展、现金流、实现股东回报的?#34892;?#22686;长、500强地位的提高,而这些都将依赖于开发业务,所以对开发业务的梳理是必要的。集团在去年开始谈?#34892;?#22686;长的问题,遇到一线巨大的阻力和压力。我们知道行业转折到来的时候,我们需要开发业务来拉长?#34892;?#22686;长的时间,来换得我们新业务发展的空间,来实现开发业务本质的调整。

                                        如果按照目前的销售情况,集团年末会有1000亿的长期库存。对开发业务的梳理而言,我们关心库存问题、换牌问题。同时我们要梳理哪些项目在未来变化之后能做得更好,哪些投资不太慎重需要进行调整。当然我们更关心的是产品力和服务水?#25945;?#21319;的问题,限价时代使得我们在产品力上不花功夫,但未来市场有可能不会增长,总体市场规模仍然很大,靠什么让消费者选择你?要靠性价比、产品和服务的能力,在这一点上,大家要花功夫。当然,还包含建造效率问题。所以我希望我们大家补一补对于开发业务的梳理内容。

                                        关于非开发业务的梳理,集团提出了5个基本原则:

                                        (1)?#24230;?#21644;产出的匹配问题,严重不匹配的项目必须要调整。毫无疑?#39318;?#19994;务必须要?#24230;耄?#20294;在讨论?#24230;?#19982;产出匹配的时候,也存在相应的问题。三年事业计划书第一?#20301;?#24635;汇报?#20174;?#20986;所计划的?#24230;朐对?#36229;出公司可投额度,存在严重不匹配。我们?#34892;?#19994;务是可以长期?#24230;?#30340;,但是长期?#24230;?#21518;没钱回来、没有产出,这样会拖累整个集团,所以?#24230;?#21644;产出严重不匹配的业务,必须要调整。

                                        (2)风险和收益严重不匹配的业务必须要调整。当时我们说GE,当管理水?#25945;?#39640;到6个西格玛的时候(即100万出3.4个次品的缺陷率)业务就算管理不错了。但对于今天万科的体量,这样的失误率是不可接受的。?#28909;紓?#28404;滴的小概率事件却让公司命悬一线,碧桂园的一系列事故造成非常大的麻?#22330;?#25105;们可以问一下自?#28023;?#25105;们是否存在类似的情况?正是因为诚实、低调、忧?#23478;?#35782;我们才躲过一劫。类似的还有一些小概率事件,?#28909;?#25945;育的性侵问题、养老的责任事故、在建工地的重大安全事故、政治上的?#22909;?#20107;件等等,一旦发生,我们业务只有关门。所以对于小概率、高风险事件,我们需要?#38505;?#26803;理,如何确保风险可控。从自如的案例?#27492;跡?#36825;个行业的社会接受度为什么这么?#20572;?#22240;为当前整个社会都倾向于反资本、反大企业,普通老百姓?#21450;?#36139;富悬殊、社会板结?#20219;?#39064;都归结于大企业、大资本方,最可怕的是这是整个社会的共识,政府和知识界也站在普通民众这一边,来共同面对大资本和大企业。在这种转折面前,我?#28508;?#39035;要对大规模、小概率、高风险事件保?#32622;舾小?#30830;保可控。我们要?#38505;?#20570;好事情、心安踏实、不求出名,因此集团梳理的第二个原则是风险和收益严重不匹配的业务需要进行调整。

                                        (3)做了三年还没做成的业务不要再做。3年?#27982;?#20570;成的业务,在过去可能会再给3年的时间或者换个团队去做,但在今天需要对业务进行收敛和聚焦的时候,应该及时关闭。

                                        延伸阅读

                                        细分市场研究 可行性研究 商业计划书 专项市场调研 兼并重组研究 IPO上市咨询 产业园区规划 十三五规划

                                        中研网 中研网 发现资讯的价值 研究院 研究院 掌握产业最新情报        中研网是中国领先的综合经济门户,聚焦产业、科技、创新等研究领域,致力于为中高端人士提供最具权威性的产业资讯。每天对全球产业经济新闻进行及时追踪报道,并对热点行业专题?#25945;?#21450;深入评析。以独到的专业视角,全力打造中国权威的经济研究、决策支?#21046;教ǎ?/em> 广告、内容合作请点这里寻求合作

                                        推荐阅读

                                        广深港高铁香港西九龙站正式?#24230;?#20351;用

                                        广深港高铁香港段开通仪式22日在香港西九龙站举行。香港特区行政长官?#31181;?#26376;娥在开通仪式上表示,高铁香港段的开通标志,...

                                        蚂蚁金服刘伟光演讲实录

                                        9月21日晚间消息,蚂蚁金服副总裁刘伟光今日在蚂蚁金服ATEC金融科技开放峰会上发布?#36739;?#20135;?#26041;?#20915;方案,包括一体化金融!...

                                        苹果新机发布带动部分供应链公司业绩上升

                                        苹果新机发布带动部分供应链公司业绩上升。Choice数据显示,截至9月21日,欣旺达、东山精密、欧菲科技、安洁科技、立9...

                                        2025年全球语音和语音识别软件市场将增长至69亿美元

                                        语音识别是一门交叉学科。近二十年来,语音识别?#38469;?#21462;得显著进步,开始从实验室走向市场。人们预计,未来10年内,语音...

                                        Farfetch上市 京东等股东成赢家

                                        美国当地时间9月21日,英国奢侈品电商Farfetch美国纽交所挂牌上市,交易代码“FTCH”。该公司发行价20美元,交易首日2...

                                        猜您?#19981;?/span>

                                        ?#26223;?#26435;及免责声明】凡注明"转载来源"的作品,均转载自其它?#25945;澹?#36716;载目的在于传递更多的信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。中研网倡导尊重与保护知识产权,如发现本站文章存在内容、版权或其它问题,烦请联系。 联系方式:[email protected]、0755-23619058,我们将及时沟通与处理。

                                        中研普华集团联系方式广告服务版权声明诚聘英才企业客户意见反馈报告索引网站地图 Copyright ? 1998-2020 ChinaIRN.COM All Rights Reserved.    版权所有 中国行业研究网(简称“中研网”)    粤ICP备18008601号

                                        • 研究院服务号
                                        • 中研网订阅号
                                        研究报告

                                        中研网微信订阅号微信扫一扫

                                        云南11选五5开奖结果