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                                        公积金贷款政策调整后:楼市酝酿深度调整 影响的不只刚需

                                        • 2018年9月17日 WuYaNan来源:凤凰 432 21
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                                        公积金贷款政策调整后,购房者只能更多使用商业贷款,无疑会增加购房成本。部分首次购房的购房者可能因购房成本上升而放弃购房,这会导致中间换房链条断裂。公积金贡献看似不高,?#23548;?#19978;对市场的传导效应可能会超预期。

                                        公积金贷款政策调整后,购房者只能更多使用商业贷款,无疑会增加购房成本。部分首次购房的购房者可能因购房成本上升而放弃购房,这会导致中间换房链条断裂。公积金贡献看似不高,?#23548;?#19978;对市场的传导效应可能会超预期。

                                        9月13日晚间,?#26412;?#20303;房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》(以?#24405;?#31216;《通知》)。

                                        相较于?#37213;?#30340;政策,除了简化程序?#37213;猓?#36890;知》几点调整将对市场走势产生重大影响:第一,自9月17日起,网签的购房,在使用公积金贷款的时候,将执行“认房又认贷”的政策;第二,今后公积金贷款将与缴存年限挂钩,每缴存一年可贷10万元,缴存12年可以贷到最高的120万元;第三,公积金贷款针对首付比例也进行调整。

                                        信贷?#20013;战?/strong>

                                        整体看,房地产市场正遭遇信贷?#25112;?#30340;四面楚歌境遇。

                                        以?#26412;?#24066;为例,其公积金贷款发放额呈现逐年下滑趋势。2016年-2017年,?#26412;?#24066;公积金贷款发放额在全部住房交易额中的占比由9.3%下降到5.5%。在链?#21307;?#26131;的二手房中,2018年1-7月,公积金贷款在总成交额中的占比为14%。2017年公积金贷款发放额为535.78亿元,比2016年下降50%。2018年计划发放480亿元,比2017年下降10%。

                                        按揭贷款?#25112;?#21516;时,房贷利率却在?#20013;?#19978;涨。据融360监测数据显示:全国首套房贷平均利?#39135;中?#19978;涨20个月。2018年8月全国首套房贷款平均利率为5.69%,相当于基准利率1.161倍,?#32321;?月上升0.35个百分点;同?#28909;?#24180;8月首套房贷款平均利率5.12%,上升11.13个百分点。8月份,全国首套房贷款平均利?#39135;中?#19978;涨,涨幅进一步缩小。当前房贷市场调控政策仍然较为严格,利率、首付、贷款审核均保持较严态势。从2017年以来全国首套房贷款平均利率可以看出,自2017年4月以后,房贷利?#39135;中?#19981;断上涨,涨幅不断缩小,预计后期房贷利?#24335;?#19981;断缩小直至趋于平稳。

                                        企业融资面临的困境更严峻于按揭贷款。从非金融企业及机关团体贷款中可以发现,8月份中长期贷款增加3425亿元,?#32321;?#19978;月4875亿元下降29.74%,降幅较大;?#26412;?#34701;资增加4099亿元,达到近年来峰值,相比上期2388亿元上涨71.65%。由此看出,企业贷款?#32321;?#38477;幅较大,银行对于企业发放贷款还是较为谨慎的,另一方面,银行为了降?#22836;?#38505;,更多选择?#26412;?#36148;现的方式融资给企业。

                                        影响的不仅是刚需

                                        ?#26412;?#24066;公积金新政传递出的严厉信号,震动市场。

                                        以“每缴存一年可贷10万元,缴存12年可以贷到最高的120万元”为例。如果是22岁大学本?#31080;?#19994;职工,就职后开始缴存公积金,正常情况下可贷满120万需要缴存11年以上,也就是34岁左右。?#26412;?#20844;积金贷款中心给出的解释是:“这主要是为了引导市民合理住房消费,落实‘租购并举’、‘先租后买’。”

                                        “?#26412;?#20844;积金贷款占交易比例不高,平均在20%左右,但这个政策预计起码影响一半需求,尤其是刚需。他们将只能选择商业贷款或者全款。?#26412;?#24066;场平均购房年龄在28岁左右,按照新政,购房者只能贷款50万左右。本来公积金贷款额度就很少,按照这个政策,公积金将基本离开刚需,而从认房又认贷看公积金政策全面?#25112;簟!?#20013;原地产分析师张大伟认为。

                                        就在?#26412;?#24066;公积金贷款新政发布之后,几乎各大微信购房群均是一片哀嚎。21世纪经济报道记者注意到,影响人群普遍是刚需购房者。

                                        低总价段的购房者使用公积金及组合贷的成交占比以及总贷款成交占比均高于高总价段占比。另外,根据官方统计,近年来申请公积金贷款职工中,中、低收入群体占绝对主体,2017年占比达到98%。

                                        从上述数据看,?#26412;?#24066;公积金贷款?#25112;?#24433;响的主体无疑是刚需人群。

                                        从?#26412;?#24066;整体交易情况看,公积金贷款占比并不高。贝壳研究院数据统计显示,2017年公积金贷款发放额在总住房贷款新增额(商贷+公积金贷)中的占比为28.2%。2015年以来,住房公积金个贷余额占住房总贷款余额(商贷+公积金贷)比重分别为31.1%、28.0%和26.6%。从链家成交来看,2018年(截止到9月13日)公积金以及组合贷的成交?#31354;?#20840;部二手房交易量的比重为58.8%,占所有贷款购房客户比例为74.2%。

                                        购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%,首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。购买普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于60%;购买非普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于80%。调整之后,公积金贷款和商贷的首付比例就基本一致。


                                        ?#30001;?#38405;读

                                        细分市场研究 可行性研究 商业计划书 专项市场调研 兼并重组研究 IPO上市咨询 产业园区规划 十三五规划

                                        中研网 中研网 发现资讯的价值 研究院 研究院 掌握产业最新情报        中研网是中国领先的综合经济门户,聚焦产业、科技、创新等研究领域,致力于为中高端人士提供最具权威性的产业资讯。每天对全球产业经济新闻进行及时追踪报道,并对热点行业专题?#25945;?#21450;深入评析。以独到的专业视角,全力打造中国权威的经济研究、决策支持?#25945;ǎ?/em> 广告、内容?#29486;?#35831;点这里寻求?#29486;?/a>

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